Skjøte eller avtale: hva signerer du?

I én linje. Et skjøte (deed)deedEt deed er et formelt skriftlig dokument som oppfyller særlige signeringsregler, ofte brukt der den ene parten ikke får noe tilbake.Mer i ordlisten er et dokument signert med ekstra formkrav, som på sin førsteside gjør det klart at det er ment å være et skjøte.

De fleste kontrakter er enkle avtaler: begge parter signerer, og det er det. Et skjøte legger til krav til hvordan det skrives, signeres og bevitnes. Til gjengjeld har det noen andre konsekvenser, den tydeligste er en lengre foreldelsesfrist.

Folk møter vanligvis ett gjennom en overskrift («This Deed is made on...») eller en signaturblokk som ber om et vitne.

Loven setter tre krav for en enkeltperson. Et skjøte må på sin førsteside gjøre det klart at det er ment å være et skjøte, og er gyldig utført av en enkeltperson bare hvis det er signert i nærvær av et vitne som bekrefter signaturen, og overlevert som et skjøte (Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989, s.1(2)–(3)).

I praksis ser det slik ut:

• ord som «executed as a deed» i dokumentet og signaturblokken
• et vitne som ser signaturen og så signerer selv, med navn og adresse
• levering (delivery), som er tidspunktet signataren behandler skjøtet som bindende

Selskaper har egne regler for utførelse, som ligger utenfor dette innlegget.

Fordi Limitation Act behandler dem ulikt. Et søksmål på en enkel kontrakt kan ikke reises etter seks år fra søksmålsgrunnen oppstod; et søksmål på en «specialty», som et skjøte, har tolv år (Limitation Act 1980, ss.5 and 8).

Det er ofte grunnen til at et skjøte velges. En part som vil ha muligheten til å kreve i lengre tid, for eksempel under en garanti eller en garanti gitt ved et salg, kan be om at dokumentet gjøres til et skjøte.

Ja, med et vitne. Law Commissions rapport fra 2019 sier at en elektronisk signatur rettslig kan benyttes til å utføre et dokument, inkludert et skjøte, der signataren har til hensikt å autentisere det og formkrav er oppfylt. Den samme rapporten sier at et skjøte fortsatt må signeres i fysisk nærvær av et vitne som bekrefter signaturen, selv når det signeres elektronisk (Law Commission, Electronic execution of documents, 4 September 2019).

Så et vitne på avstand i et videomøte er ikke det rapporten beskriver. Vitnet er i rommet. Er en elektronisk signatur juridisk bindende? dekker det bredere bildet av e-signaturer.

Ikke ofte, men på noen få tilbakevendende steder:

• Overdragelse av immaterielle rettigheter. Noen kunder ber om en frittstående overdragelse av immaterielle rettigheter som et skjøte, særlig der lite eller ingenting betales for selve overdragelsen.
• Garantier. En direktør som garanterer et selskaps betalinger.
• Forlik og frafall. Der den ene parten gir fra seg et krav.
• Endringer uten ny betaling. Å endre vilkår der den ene parten ikke får noe nytt til gjengjeld, som er der vederlag (consideration)considerationConsideration er det hver part gir eller lover til gjengjeld for den andres løfte i en kontrakt.Mer i ordlisten kommer inn.

Vanlig kundearbeid, som en tjenesteavtale, en konsulentavtale eller en fotolisens, signeres vanligvis som en enkel avtale.

Se på tre steder:

1. Overskriften og åpningsordene. «This Deed» eller «executed as a deed» er signalet loven ber om.
2. Signaturblokken. Plass til et vitnes signatur, navn og adresse peker mot et skjøte.
3. Ordlyden om levering. Uttrykk som «delivered on the date stated above».

Hvis ingen av disse finnes, er det nesten helt sikkert en enkel avtale. Hvis de finnes og du ikke forventet dem, er det rimelig å spørre hvorfor den andre parten vil ha et skjøte.

Praktiske punkter når du signerer ett: ordne vitnet før signeringstidspunktet, ikke på dagen; sjekk at vitnets navn og adresse er fylt ut, ikke bare signaturen; og behold den daterte, leverte versjonen sammen med resten av kontraktsmappen. Et skjøte med en manglende vitnelinje er en vanlig grunn til at et dokument sendes tilbake og signeres på nytt.